Fuerte revalorización del mercado inmobiliario
A lo largo del último año se ha producido una fuerte revalorización del mercado inmobiliario. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el IPV, es decir, el índice de precios de vivienda ha registrado una subida del 8.0% si lo comparamos con los precios de un año antes. Pero este fenómeno no es exclusivo de España, sino que ha tenido un comportamiento similar en buena parte del mundo. Para entender las fuerzas que sustentan lo que está ocurriendo a nivel global debemos entender las circunstancias que se han dado durante los últimos años, porque parte de lo que cosechamos hoy es lo que sembramos hace ya tiempo.
En primer lugar, no debemos olvidar que hemos estado acostumbrados a un nivel de tipos de interés históricamente bajos, hasta el punto de que muchos españoles pagaban menos de un uno por ciento anual de interés por sus hipotecas a tipo variable a veinte o treinta años, algo que nunca había ocurrido. En segundo lugar, hace poco más de dos años vivimos una pandemia que impulsó el teletrabajo y que abrió la puerta a un cambió, en muchos casos definitivo, en la forma en que se relacionan empresas y trabajadores, y por tanto, en el espacio de trabajo en el que desempeñamos nuestra actividad. Para otros, simplemente supuso un punto de inflexión a la hora de decidir en qué tipo de lugar querían residir de ahora en adelante, como si los parámetros de bienestar hubiesen evolucionado drásticamente en un periodo de tiempo muy corto.
A esos cambios hay que añadir que para luchar contra la pandemia, Gobiernos y Bancos Centrales inundaron de liquidez el mundo, en un intento desesperado por evitar los efectos catastróficos de la momentánea paralización de la economía global. Y decidieron que esa liquidez fluyese sin coste, o, dicho de otra manera, a tipos de interés del cero por ciento. En algunos países del mundo como en la zona euro, en Japón o en Suiza, se llegó a bajar el coste del dinero a cotas negativas, incentivando así al máximo el endeudamiento a nivel global. Incluso en economías emergentes, acostumbradas a un coste del dinero mucho más alto, vimos como se marcaban cotas históricamente bajas, en otro tiempo impensables. A medida que fueron remitiendo el miedo a la recesión económica y a un futuro incierto suscitado por el COVID, los ciudadanos y empresas comenzaron a aprovechar las oportunidades que las circunstancias les habían ofrecido, liquidez sin precedentes y sin apenas coste. No debemos olvidar que los responsables de la política monetaria son los responsables de decidir cuanto dinero debe haber en circulación y a qué precio, pero no pueden decidir en qué lo queremos gastar los ciudadanos. Y tal y como ha ocurrido ya en otras ocasiones, parte de ese dinero ha acabado llegando al mercado inmobiliario.
Pero a diferencia de lo que ocurrió en los años previos al pico de la burbuja inmobiliaria de la década pasada, ahora la oferta no ha sido capaz de crecer para satisfacer el deseo comprador. En parte porque durante un tiempo no fue posible construir debido a las limitaciones que imponía el COVID, y en otras ocasiones porque los cuellos de botella en el suministro de materiales no permitían concluir los proyectos en desarrollo en el tiempo esperado. En cualquier caso, da la sensación de que la oferta no está siendo capaz de dar respuesta a una demanda cada vez mayor, y muestra de ello es que la venta de segunda mano acapara el 80% de todas las transacciones en la primera parte de este año frente a solo el 20% de venta de vivienda nueva, según datos del INE. Y tal vez este sea el punto clave sobre el que debemos reflexionar antes de intentar contestar a la pregunta sobre si puede o no haber una nueva crisis inmobiliaria. Porque para que haya un colapso en los precios de cualquier activo deben confluir dos factores, una drástica reducción de la demanda y una sobre oferta que presione los precios a la baja. Creo que en España es muy probable que nos enfrentemos a un enfriamiento de la demanda, ya que el ciudadano vive en un entorno donde no solo sube el coste del dinero, es decir, los tipos de interés, sino que sufrimos la subida del precio de todo tipo de bienes y servicios, y eso hace que llegar a fin de mes cada vez sea más complejo.
Pero no creo que el boom de construcción que se vivió durante los años 2006 y 2007 se parezca en nada a lo que se ha vivido durante 2020 y 2021, y sin sobre oferta, me cuesta creer que vayamos a vivir un desplome en el precio del mercado inmobiliario similar al acontecido entonces. Eso no quiere decir que no pueda haber ajustes del precio a la baja en momentos concretos, pero no de la misma índole que en los años posteriores a 2008. A nivel global, la situación que vivimos en España es muy distinta a la de otros países como Nueva Zelanda, Canadá, Países Nórdicos, Reino Unido o EE. UU. donde la subida de los precios no ha sido una reacción a los estímulos volcados desde 2020, sino a una tendencia que venía de mucho antes, y donde probablemente los excesos son mucho mayores y no hay un desajuste tan grande entre la demanda y la oferta.
Pero tampoco debemos ignorar un último factor que no ha sido tan relevante durante las últimas dos décadas y media pero que a partir de ahora puede ser crucial: la inflación, es decir, la pérdida de poder adquisitivo de nuestro dinero. Si tenemos en cuenta que para comprar lo que comprábamos con un euro en 1985 necesitaríamos hoy 3.34 euros, está claro que invertir nuestro dinero en algo que se revalorice al menos al ritmo de la inflación resulta fundamental. La vivienda en España, con datos medios globales, se ha revalorizado desde 1985 un 257% hasta la fecha, lo que implica que el que invirtió su dinero en un inmueble por aquel entonces no ha sufrido la depreciación por el efecto inflación de los últimos treinta y siete años.
Pablo Gil, Estratega Jefe de XTB
Pablo Gil atesora 34 años de experiencia en mercados financieros. Fue Director del departamento de análisis técnico y cuantitativo del Banco Santander durante 8 años. Fue socio fundador y gestor del hedge fund BBVA&Partners con 500 millones de dólares durante 10 años. Actualmente es Director de la escuela de inversión metodotrading.com y Estratega de mercados de XTB para España y Latinoamérica